Aan- en verkoop van panden

Vorig decennium werd kwistig met asbest gewerkt.
Je zag het overal. Wie kent niet de golfplaten in asbest die bijna op elk dak lagen.
Op allerlei manieren werd het in bouwmaterialen verwerkt.
Niemand wist toen dat asbest ongezond was of geen haan die er naar kraaide.

Op heden is algemeen bekend dat asbest toch wel heel wat gezondheidsrisico's met zich kan meebrengen.
Het gebruik van asbest is dan ook al verboden sinds 2001.
Oudere huizen zitten helaas nog vol met asbest.
Niet altijd met het blote oog waarneembaar maar het is vaak verwerkt in materialen waarvan je het niet verwacht.

De overheid wil nu asbest weren uit onze samenleving.
Daarom is het vanaf 23 november 2022 verplicht om bij de verkoop of schenking van een woning een asbestattest voor te leggen.
Op die manier wil de Vlaamse regering asbest inventariseren, renovaties veiliger laten verlopen en iedereen stimuleren om asbest te verwijderen.

Investeren in vastgoed: is het ook voor jou weggelegd?
Met een budget en de nodige kennis kan je beleggen en zo verhuren.

In vastgoed beleggen is voor bijna iedereen toegankelijk. Zelfs jonge mensen wagen de sprong om te beleggen in vastgoed. Naast een portie kennis, doorzettingsvermogen en handigheid is het aangewezen een budget te hebben; mogelijk bijgepast met een lening. Net zoals bij een woning die je voor jezelf aankoopt. Je loopt er weinig risico mee want vastgoed heeft tot hiertoe altijd een meerwaarde gecreëerd.

Om er zeker van te zijn dat het goed zal opbrengen, moet je een woning kopen die vlot zal verhuren. Om dit in goede banen te leiden, laat je je best bijstaan door een professional die jou precies op al deze mogelijke valkuilen wijst. 

Wij geven al mee waar je mee rekening kan houden.

1. Bereken het rendement

Waarom beleggen mensen in vastgoed? Je kan kopen om te renoveren en opnieuw te verkopen. Of veelal om te verhuren en een rendement op te strijken. Laat je niet verleiden door een hoog bruto rendement maar bereken het nettorendement.

Voorbeeld: Je hebt een investering van 200.000 euro gedaan en er wacht jou een opbrengst van 9.600 euro per jaar. Dat komt overeen met een jaarlijks rendement van 4,8 procent. 

Om dan tot het netto rendement te komen, moet je enkele extra kosten in rekening brengen:

- onroerende voorheffing en verzekeringen
- kosten voor onderhoud en renovaties
- eventuele lening
- eventuele leegstand

Al deze variabele kosten trek je af van het bruto rendement. Neem je bijvoorbeeld een kostenbedrag van 3.000 euro, dan zakt het netto rendement naar 3,3 procent. Op zich niet slecht want het gemiddelde netto rendement bij woningverhuur ligt op 3,2 procent.

Een woning kopen kan snel gaan maar vaak blijkt dat haast en spoed zelden goed is.
Wij waarschuwen jou voor de voorbereidingsfouten die vaak voorkomen bij kopers op zoek naar een woning.

1. Geen advies inwinnen 

De grootste fout die jammer genoeg regelmatig voorkomt is dat de kandidaat-kopers geen advies inwinnen bij hun kredietinstelling (bank). Hierdoor gaan zij vaak op jacht naar woningen die boven hun budget geprijsd zijn. 
Als nadien blijkt dat ze geen centen vastkrijgen dan is de teleurstelling des te groter.

Laat jouw financiële situatie dus eerst uitklaren voor je aan de zoektocht begint.

2. De advertentie niet goed bekijken

Een goede voorbereiding voorkomt ergernissen tijdens de bezichtiging. Het durft weleens voorvallen dat kandidaat-kopers de advertentie niet goed bekijken op voorhand waardoor het pand tijdens het bezoek dan niet aan hun verwachtingen voldoet.

Ze zochten misschien een tuin maar ter plaatse blijkt de groenoppervlakte piepklein. 
Ze zochten een grote garage maar uiteindelijk is er geen extra plaats voor de fietsen. 
De voorbeelden zijn eindeloos.

Advertenties zijn tekstueel en fotografisch uitgebreid opgemaakt zodat je de volledige woning vooraf kunt screenen. 
Doe dat dan ook en wees voorbereid voor je het pand gaat bezoeken.

Niet enkel eigenaars van een huis of appartement hebben recht op premies. 
Ook huurders komen hiervoor in aanmerking al weten ze dat niet altijd zelf.

Wij zetten de belangrijkste premies die van toepassing kunnen zijn voor huurders op een rijtje.

De voorbije jaren zijn heel wat premies verdwenen. Zo konden huurders mee genieten van een Vlaamse verbeteringspremie, een federale belastingsvermindering voor dakisolatie en een federale belastingsvermindering voor brand- en inbraakpreventie.

Anno 2019 kan je genieten van de Vlaamse aanpassingspremie voor ouderen en huur- en isolatiepremies.

1. Vlaamse aanpassingspremie voor ouderen

Als je de woning aanpast aan de behoeften van een 65-plusser kun je op subsidies rekenen van deze op 1 juni 2019 vernieuwde premie. Deze aanvragen kunnen gebeuren door:

         * 65-plussers die aanpassingswerken uitvoeren aan de eigen woning, of hun woning huren op de private huurmarkt met een huurovereenkomst van minstens drie jaar

         * de bewoner die zijn woning aanpast voor een inwonende 65-plusser, op voorwaarde dat deze laatste een bloedverwant of aanverwant is tot de tweede graad

         * particulieren die voor de duur van minstens negen jaar de woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor  en aanpassingen uitvoeren voor de 65-plusser die de woning bewoont.

Staat een woning al een tijdje te koop?

Verkopers maken zich dan vaak zorgen.
Want waarom raakt hun woning niet verkocht?
Moet er aan de alarmbel worden getrokken?
Best wel.

Vanaf wanneer is het pand "verbrand"?

Wie zijn woning te koop aanbiedt, wil liefst alles zo snel mogelijk in kannen en kruiken hebben. 
En terecht, de eerste dagen en weken dat een pand te koop staat, zijn vaak cruciaal.

De verkoopkansen van een woning dalen na de eerste maand. Lukt het niet meteen, dan hoeft men zich niet ongerust te maken. 
Vastgoedmakelaars stellen vast dat een woning gemiddeld tussen de 3 tot 4 maanden te koop staat.

Wanneer staat een woning dan wel te lang te koop? Dat pinnen immo-kantoren vast op 6 maanden. 
Daarna is de woning "verbrand". 
Of m.a.w. alle middelen zijn ingezet en er lijkt wel een doem of "probleem" over het pand te hangen.

Maar waarom staat een woning te lang te koop?

     1)  Prijskaartje

De grootste reden is vaak dat de prijs niet marktconform is. In de meeste gevallen betekent dit dat de vraagprijs van de woning te hoog wordt ingeschat. Enkel wanneer de waardebepaling correct gebeurt, trek je potentiële kopers aan.

Een reële prijsbepaling is dus belangrijk. Maar het gebeurt ook dat wanneer een woning correct geschat is, de panden met het hoogste prijskaartje momenteel het langst te koop blijven staan.

De aankoop van een woning is een serieuze zaak. 
Je wil de deal van je leven sluiten, maar nog veel te vaak loopt het bij onderhandelingen mis door emoties, een ego dat in de weg staat of slechte voorbereiding. 

Ben je van plan binnenkort een woning te kopen? 

Probeer dan alvast deze 7 fouten te vermijden bij het onderhandelen.

1. Niet geïnteresseerd zijn in de verkoopmotieven

In een onderhandeling is het essentieel om te weten wat er aan de andere kant van de tafel gaande is. Je wil optimaal gebruik maken van de motieven van de verkoper. 

Probeer daarom te achterhalen welke druk er bestaat om de woning te verkopen. Misschien heeft de verkoper al een ander pand gekocht en heeft hij dringend geld nodig? Dat soort informatie versterkt jouw onderhandelingspositie.

2. Een slechte voorbereiding

Om stevig in je schoenen te staan, moet je je huiswerk maken. 
Wat zijn de gemiddelde prijzen in de regio? 
Hoe lang staan huizen in de buurt gemiddeld op de markt? 
Wie zijn je potentiële buren? 
Met een antwoord op deze vragen ben je al meteen heel wat informatie rijker.

Bepaal ook hoeveel je maximaal kan uitgeven en ga daar zeker niet boven in het heetst van de strijd. En bekijk ten slotte ook even hoeveel je droomhuis effectief waard is. Zo betaal je zeker niet te veel.

3. Je kaarten onmiddellijk op tafel leggen

Als koper moet je zo weinig mogelijk prijsgeven over jezelf en je motieven. 
Probeer zeker geen informatie te lossen die de verkoper tegen jou kan gebruiken of te enthousiast over te komen.

4. Geen andere koopopties hebben

Het ergste dat je kan overkomen is een onderhandeling aangaan waarvan je weet dat het je enige optie is. 
Willen of niet, je komt wanhopiger over. 
Vind je het perfecte huis waar je echt voor wil gaan? 
Zorg dan dat je nog enkele alternatieven achter de hand hebt.

5. Face-to-face gesprekken overslaan

In plaats van het onderhandelingsproces per telefoon of e-mail af te handelen, is het van belang om face-to-face met de verkoper af te spreken. 
Overtuigen gebeurt niet alleen door woorden maar vooral door non-verbale elementen zoals lichaamstaal.

6. Een specifiek bod doen

Wanneer je een bod doet, kan je best een prijsmarge bieden in plaats van een specifiek bedrag. Zo vermijd je dat de verkoper verbouwereerd is door een te lage prijs en hij de onderhandelingen afbreekt. 
Een prijsklasse aangeven, geeft je dus meer flexibiliteit.

7. Bezeten raken door het onderhandelingsspel

Let op: het doel is om een woning te kopen; niet om de verkoper te verslaan. 

Mensen zijn soms zo bezeten door de onderhandelingen dat ze hun droomhuis verliezen. Veel deals mislukken omdat niemand wil toegeven. 
Het wordt dan een strijd om ego's en daar wil je niet in terechtkomen. 
Maar als de woning in je budget past en echt je droomhuis is dan moet je overwegen om de deal toch te sluiten. Ook al heb je daarmee niet het onderste uit de kan gehaald.

Maak je vooral niet druk over het hele onderhandelingsproces en laat je niet overweldigen door angst of zenuwen. 
Onthoud dat onderhandelen normaal is en dat niemand je scheef zal bekijken omdat je probeert wat van de vraagprijs af te krijgen. 
Het allerbelangrijkste is dat je je buikgevoel volgt. 
Dan volgt dat droomhuis vanzelf.

GEEPROJECT werkt samen met een aantal gerenommeerde vastgoedmakelaars.
Wij kunnen jou de juiste partner bezorgen voor een geslaagde verkoop.

Contacteer ons hier vrijblijvend voor gratis advies.

Ben je van plan om in de nabije toekomst je huis te verkopen?
Hou het hoofd dan vooral koel!

Sommige opwaarderingen zijn de moeite echt niet waard en geven zelden een echte meerwaarde aan je pand. 
Of ze hebben net het averechts effect.
Want wat jij cool en hip vindt, is daarom niet wat de kandidaat-koper geweldig vindt.
Vergeet niet dat de aankoop van vastgoed een emotioneel gebeuren is en dat de vrouw des huizes meestal op de 1ste rij zit!

Denk daarom aan onze tips.

1. Wijnkelders en thuisfitness

Een wijnkelder geeft een gevoel van luxe en vertelt de kandidaat-koper dat je overal in de wereld topwijnen hebt verzameld. Zeker weten dat je ook een fles ontkurkt tijdens het bezoek! Maar de ruimte die je verliest aan een wijnkelder is niet min. En de installatiekost ook niet laag. Idem geldt voor de fitnessruimte in je huis. Wees realistisch en ga ervan uit dat kandidaat-kopers hier niet een meerprijs voor willen betalen. Niet iedereen is met zijn lichaam bezig en het wijndebat is voor sommigen slechts enkel opschepperij. Wees je daarvan bewust.

2. Dure keukens en badkamers

Je laten gaan aan luxe wanneer je een nieuwe keuken of badkamer installeert is natuurlijk geweldig. Maar verwacht vooral niet dat je dat geld er terug uithaalt wanneer je verkoopt. Waar  jij zweert bij hoogglans kan de kandidaat-koper met 3 jonge kinderen dit net als een euvel zien! Waar jij zwart geweldig vindt, zag mevrouw-de-koper misschien wit al volledig voor zich? Pas dus op met geprononceerde voorkeuren en stijlen. Het zou wel eens een afknapper kunnen zijn.

Is je keuken of badkamer versleten? 
Geef ze hooguit een nieuw likje verf in neutrale kleuren of een paar nieuwe handvaten en rekjes. Meer ook niet. 
Creeer vooral licht en ruimte!

Vastgoed- en interieurstyling zullen zeker een meerwaarde bieden!
Bekijk hier wat het inhoudt.

Wil je een renovatie van jouw keuken of badkamer?
Dan kunnen wij jou helpen.
Bekijk hier onze visie.

Een woning verkopen of verhuren doe je niet elke dag en moet bijgevolg doordacht gebeuren.

 
Boezemt dit jou angst in? 
Schakel dan een vastgoedmakelaar in. 
Doe je het liever zelf of wil je kosten uitsparen? 
Dan geven we je graag vijf praktische tips voor een vlotte verkoop.

1. Schets een correct beeld van de woning.

Als je je woning te koop of te huur aanbiedt, moet je mensen overtuigen om een kijkje te komen nemen. Dit doe je best door een zo correct mogelijk beeld van de woning te schetsen. Neem pen en papier en lijst voldoende informatie op: hoeveel (slaap)kamers heeft je huis en hoe groot zijn ze? Wat is de totale woon- en grondoppervlakte? Wanneer werd het pand gebouwd en voor het laatst gerenoveerd? Is er een tuin, terras, garage of parking aanwezig?

Een kandidaat-koper/huurder wil niet alleen informatie over het huis of appartement zelf; hij wil ook een idee krijgen van de omgeving. Een woning nabij een (bus)station kan immers aantrekkelijk zijn voor iemand die naar zijn werk pendelt. Ook groen in de buurt, winkels of scholen zijn vaak belangrijke punten waar een mogelijk nieuwe bewoner aandacht voor heeft. Het prijsgeven van jouw adresgegevens kan hier zeker toe bijdragen, maar als je dat liever niet doet, kan je de ligging van de woning evenzeer beschrijven.

Zet alle pluspunten van de woning en de omgeving zoveel mogelijk in de verf zonder de dingen mooier en beter voor te stellen dan ze zijn. 
Met dit laatste zou je wel eens meer kandidaat bezoekers kunnen krijgen, maar de kans dat ze kopen is gering.

 

De Mobiscore werd door de Vlaamse Overheid in het leven geroepen als een sensibiliserend en vrijwillig instrument dat immobiliënkantoren kunnen integreren in de zoekertjes van woningen die op hun website worden aangeboden.

De Mobiscore wordt daarnaast ook geïntegreerd in de Vlaamse Woningpas; een digitaal paspoort dat beschikbare informatie over een huis bundelt.

Waarom is de Mobiscore ontwikkeld?

Wie op zoek gaat naar een nieuwe woning heeft anno 2019 wellicht een checklist waaraan moet worden voldaan. Steeds vaker staan ook de bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen prioritair op dat lijstje. 

Met de Mobiscore wil het Departement Omgeving een uniforme tool voor heel Vlaanderen aanbieden om de bereikbaarheid van voorzieningen op een duurzame manier (te voet of met de fiets) inzichtelijk te maken. 

Vlaams Minister van Omgeving Koen Van den Heuvel (CD&V) lanceerde de tool: "Met de Mobiscore willen we geïnteresseerde kopers informeren over de mobiliteitsimpact van hun toekomstige woning en een duurzame keuze voor een nieuwe woonplaats vergemakkelijken. De Mobiscore draagt zo bij aan de doelstellingen van het omgevingsbeleid."

Hoe wordt de Mobiscore berekend?

De Mobiscore is gebaseerd op een berekening van de milieu-impact van mogelijke verplaatsingen die een gemiddelde Vlaming vanuit een specifieke locatie zou maken. Bij de berekening van die milieu-impact wordt rekening gehouden met verschillende parameters van voorzieningen winkels en diensten / onderwijs / gezondheid en zorg / ontspanning / sport en cultuur en belangrijke openbaar vervoerhaltes die al dan niet aanwezig zijn in de buurt van de locatie.

Voorzieningen die op wandel- of fietsafstand zijn gelegen, zorgen voor een kleinere milieu-impact dan voorzieningen verder weg. De aanwezigheid van een belangrijke openbaar vervoerhalte in de buurt zorgt voor een duurzamer verplaatsingspatroon naar verder weg gelegen bestemmingen.

De deelscore.

Naast de globale Mobiscore op 10 krijgt elk afzonderlijk thema een deelscore. De deelscores worden vertaald in vijf categorieën, namelijk 'zeer goed', 'goed', 'matig', 'slecht' en 'zeer slecht'. 

De deelscores worden ook visueel weergegeven door een icoon met bijpassende kleur. De deelscores maken het mogelijk om de afzonderlijke thema's over verschillende locaties met elkaar te vergelijken.